Решение Одинцовского городского суда об отказе в удовлетворении исковых требований, расторжении договора аренды

В Юридический Центр "ГАРДА" обратилась Доверительница с просьбой представления ее интересов в Одинцовском городском суде, где она являлась Ответчиком.

 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области в исковом заявлении просил обязать Доверительницу устранить нарушение земельного законодательства, расторгнуть договор аренды, обязать Доверительницу передать земельный участок.

 Истец ссылался на то, что в границах арендуемого земельного участка имеются навалы грунта, местами - строительного боя, а также установлена отсыпка части арендуемого земельного участка грунтом неизвестного происхождения. 

Представитель ответчика по доверенности Ремизов Александр Евгеньевич в судебном заседании против иска возражал, указав, что Истцом не доказан факт существенного нарушения условий договора со стороны ответчика. Ответчиком осуществлен вынос геодезических точек, установлен забор, получено согласование с Министерством обороны в отношении использования приаэродромной территории аэродродрома «Кубинка», никакого строительного мусора на земельном участке не имеется. 

Согласно заключению Эксперта, в почве данного земельного участка не имеется строительного и (или) бытового мусора, в том числе в ее плодородном слое; поверхность данного земельного участка вертикально спланирована, подготовлена к строительству, учтена необходимость дренирования воды. Используемый бой бетона и кирпича, если называть такие материалы отходами, относится к инертным отходам, которые не оказывают негативного воздействия на окружающую среду и здоровье людей. 

Одинцовский городской суд, рассмотрев данное исковое заявление, пришел к выводы, что при таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

№
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Одинцово 23 ноября 2021 года
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Лосевой Н.В.
при секретаре Дубицкой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ОТВЕТЧИК об обязании устранить нарушения земельного законодательства, расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд к ответчику с иском к ОТВЕТЧИК об обязании устранить нарушения земельного законодательства, расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок.
В обоснование исковых требований указал, что между Комитетом управлению муниципальным имуществом Одинцовского городского округа Московской области и ФИО11 заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка площадью 2417+/-34 кв.м, с кадастровым номером КН, расположенный по адресу: АДРЕС, АДРЕС, АДРЕС, уч. №, для индивидуального жилищного строительства.
Договором о переуступке прав от 13.01.2017 право аренды по указанному договору передано от ФИО. к ФИО.
Договором о переуступке прав от 14.11.2018 право аренды по указанному договору передано от ФИО к ФИО
Договором о переуступке прав от 30.04.2020 право аренды по указанному договору было передано от ФИО. к ОТВЕТЧИК
В результате выездного мероприятия, проведенного сотрудниками Комитета ДД.ММ.ГГГГ, выявлено, что в границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером КН имеются навалы грунта, местами - строительного боя, а также установлена отсыпка части арендуемого земельного участка грунтом неизвестного происхождения.
Таким образом, земельный участок с К№ не используется ОТВЕТЧИК по целевому назначению
В адрес ответчика направлена претензия об устранении выявленных нарушений земельного законодательства, а также освобождении земельного участка с кадастровым номером К№ от навала грунта и строительного мусора, проведении рекультивации нарушенного слоя почвы. Комитет предложил ответчику приступить к освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, в противном случае было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка. Однако до настоящего времени ответчик не исполнила требования, указанные в претензии.
По изложенным основаниям истец просит обязать ОТВЕТЧИК устранить нарушения земельного законодательства путем приведения земельного участка в первоначальное состояние, а именно: освободить земельный участок с кадастровыми номерами КН от навала грунта и строительного мусора, провести рекультивацию нарушенного слоя почвы; Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Обязать ОТВЕТЧИК передать по акту приёма-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа: земельный участок площадью № кв.м, с кадастровым номером КН, расположенный по адресу: АДРЕС, д. АДРЕС;
Представители истца по доверенности ФИО и ФИО в судебном заседании исковые требования поддержали, указав, что в ходе визуального обследования земельного участка установлен факт нарушения земельного законодательства, а именно, земельный участок не используется по назначению и на нем имеется строительный мусор, что ведет к нарушение экологической обстановки.
Представитель ответчика по доверенности Ремизов Александр Евгеньевич в судебном заседании против иска возражал, указав, что истцом не доказан факт существенного нарушения условий договора со стороны ответчика. ОТВЕТЧИК осуществлен вынос геодезических точек, установлен забор, получено согласование с Министерством обороны в отношении использования приаэродромной территории аэродродрома «Кубинка», никакого строительного мусора на земельном участке не имеется.
Представитель третьего лица Министерства экологии и природопользования АДРЕС в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав стороны, приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
В соответствии с пп.2 п.1 ст.1 ЗК РФ, владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.
В силу ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В рассматриваемом случае спорные договоры аренды являются долгосрочными.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что на основании Постановления АДРЕС от 18.05.2011г. ФИО для индивидуального жилищного строительства предоставлен земельный участок, площадью 2417+/-34 кв.м, с кадастровым номером КН, расположенный по адресу: АДРЕС, сельское поселение Захаровское, с местоположением в д.Хлюпино по адресу: АДРЕС, АДРЕС. С ФИО11 заключен договор аренды земельного участка № от 01.08.2011г. на срок по 31.07.2036г. (.....).
При заключении договора аренды, в соответствии с п.п.4.4.2, ДД.ММ.ГГГГ договора, ФИО11 принял на себя обязательство использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству.
В соответствии с п.6.2 договора, арендодатель вправе расторгнуть данный договор в случаях, указанных в п.п.4.1.1, 4.4.4, 4.4.8, - при использовании земельного участка не по целевому назначению, не внесении арендной платы либо внесении ее не в полном объеме, не направлении документов об оплате договора и переуступке прав и обязанностей по договору.
Договором о переуступке прав от 13.01.2017 право аренды по указанному договору передано от ФИО к ФИО.
Договором о переуступке прав от 14.11.2018 право аренды по указанному договору передано от ФИО к ФИО.
Договором о переуступке прав от 30.04.2020 право аренды по указанному договору передано от ФИО к ОТВЕТЧИК.( т.1 л.д.16-23)
В администрацию Одинцовского городского округа поступило обращение граждан, проживающих в д.Хлюпино о том, что на четырех земельных участках фактически создан полигон для захоронения ТБО. Отсыпка ведется строительным мусором вперемешку с глиной. Высота насыпи более трех метров (л.д.91-100 т.1).
Ранее в адрес истца поступило сообщение УМВД Российской Федерации по Одинцовскому городскому округу от 31.07.2020г. по вопросу размещения грунтов на открытом слое почвы по адресу: АДРЕС, АДРЕС, АДРЕС, уч.28, уч.36 (т.1, л.д.24).
Как указывает истец, в результате выездного мероприятия, проведенного сотрудниками Комитета 03.08.2020г. выявлено, что в границах арендуемых земельных участков с кадастровыми номерами КН, КН, КН, КН имеются навалы грунта, местами - строительного боя, а также установлена отсыпка части арендуемого земельного участка грунтом неизвестного происхождения.
23.12.2020г. в адрес ответчика была направлена претензия об устранении выявленных нарушений земельного законодательства, а также освобождении земельного участка от навала грунта и строительного мусора, проведении рекультивации нарушенного слоя почвы до 25.01.2021г. Кроме того, истец предложил ответчику до указанной даты приступить к освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, в противном случае было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка (т.1, л.д.25-26).
Постановлением по делу об административном правонарушении № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7. как арендатор земельного участка с кн КН, расположенного по адресу: АДРЕС, сельское поселение Захаровское, с местоположением в д.Хлюпино по адресу: АДРЕС, уч.№ привлечен к административной ответственности по ч.4 ст. 8.2 КоАП РФ за размещение строительных отходов на открытом грунте на земельном участке с кн КН.
Из представленного Министерством экологии и природопользования Московской области заключения экспертов от 30.06.2021 года, проведенного в рамках административного расследования по факту несоблюдения требований в области охраны окружающей среды на земельном участке, усматривается, что пробы, отобранные, в том числе на спорном участке представляют собой безгумусный суглинистый грунт с незначительными включениями отходов строительства и ремонта, отходов потребления, производственных и непроизводственных расходов обрабатывающих производств. Все отобранные образцы отнесены к пятому классу опасности (стр.11 заключения).
Для проверки доводов истца назначена судебная экологическая экспертиза
Согласно заключению АНО «Центр земельных и строительно-технических экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ № СЭ-2-5619/2021, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата выезда эксперта на объект), в почве данного земельного участка не имеется строительного и (или) бытового мусора, в том числе в ее плодородном слое;поверхность данного земельного участка вертикально спланирована, подготовлена к строительству, учтена необходимость дренирования воды. Используемый бой бетона и кирпича, если называть такие материалы отходами, относится к инертным отходам, которые не оказывают негативного воздействия на окружающую среду и здоровье людей.
Качество окружающей среды не изменилось по сравнению с периодом начала аренды земельного участка. На земельном участке сформирован плодородный слой и произрастает растительность, участок исторически находится на заболоченной территории, строительного мусора не имеется, в том числе в ее плодородном слое.
С учетом установленной безопасности грунта с незначительными включениями камней, а также с учетом экологически чистых боя кирпича и бетона, аналогичных по виду и составу грунтам природного происхождения, вред объектам окружающей среды, в том числе почве, отсутствует. Также отсутствует негативное изменение окружающей среды, отобранный грунт не токсичен, является не опасным материалом для окружающей среды.
Устранения выявленных нарушений не требуется, на земельном участке сформирован плодородный слой и произрастают растения.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО ЭКСПЕРТ показал суду, что поскольку нет данных к какому материалу относится материала навала ( грунт или отход), в ходе исследования ряд образцов отобраны как отход, а другие как грунт. Всего было отобрано 7 проб с разной глубины, рассматривались все версии, либо это отходы либо грунт, по результатам лабораторных испытаний, отобранный грунт в качестве отхода является не опасным материалом для окружающей среды.
Не доверять данному экспертному заключению у суда оснований не имеется, оно соответствует требованиям ГПК РФ, выполнено специалистом, квалификация которого у суда сомнений не вызывает, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта представляются ясными и полными.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером с кн КН. предоставлен в аренду под строительство обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
Ответчиком в рамках исполнения собственных обязательств по освоению Земельного участка проводится комплекс мероприятий для получения исходно-разрешительной документации для строительства, как следует из материалов дела, объяснений представителя ответчика, 28.08.2020г. на земельном участке был осуществлен вынос геодезических точек, согласно договору, заключенному между ФИО7 и ООО «Зевс» (т.1, л.д.66-73), 08.10.2020г. ИП ФИО12 произведена установка забора по договору с арендаторами земельных участков (т.1, л.д.62-65). 20.11.2020г. было получено заключение по результатам исследования почвы земельного участка (т.1, л.д.57-59).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 получено согласование старшего авиационного начальника аэродрома «Кубинка» возможности строительства жилого дома на спорном земельном участке (т.1, л.д.83).
Получено заключение Главного управления культурного наследия АДРЕС. ( л.д.77 т.1)
Представленный истцом акт визуального обследования от 30.11.2020 выводы эксперта не опровергает, наличие незначительного количества камней, боя бетона и кирпича, бытовых отходов на земельном участке отражено в заключении эксперта и как пояснил эксперт строительный бой нельзя расценивать как отходы или мусор, поскольку именно правообладатель определяет относится ли строительный материал к отходам или к грунту.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что, вопреки требованиям ч.1 ст.56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств нарушения ответчиком требований природоохранного законодательства, а также не использования земельного участка по назначению — не освоения ОТВЕТЧИК участка.
Доводы истца в этой части опровергаются заключением эксперта об отсутствии негативного воздействия на почву участка в результате действий ответчика, представленными ответчиком документами, вышеуказанной последовательностью ее действий, подтверждающими освоение ей участка в соответствии с его видом разрешенного использования.
Суд также принимает во внимание то, что к административной ответственности по ч.2 ст.8.7 КоАП за непринятие мер по недопущению загрязнения земельного участка по результатам проверки информации, поступившей в Министерство экологии и природопользования, был привлечен Берестов, ответчик к ответственности не привлекалась.
При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ОТВЕТЧИК об обязании устранить нарушения земельного законодательства, расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок – оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья